В первый кризисный год каждая компания строила собственные предположения и прогнозы. Как правило, самые оптимистичные и самые пессимистичные. Теперь, подводя итоги года, можно смело говорить о том, что ни те ни другие не исполнились. Специалисты по недвижимости говорят, что это всё-таки к лучшему, несмотря на то что и самые радужные ожидания не сбылись. Лучше синица в руках, чем журавль в небе, как гласит народная мудрость.
РЫНОК В ПРЕДДВЕРИИ ВЕСЕННЕЙ ОТТЕПЕЛИ
Зимние праздники закончились, а вместе с ними и традиционный период покоя на загородном рынке недвижимости. Впереди весна, а значит оживление интереса к загородным объектам недвижимости.
Подводя итоги ушедшего года, можно говорить о том, что рынок всё расставил по своим местам. По словам Людмилы Юшиной, руководителя направления загородной недвижимости АН «Прогаль», цены в предкризисные годы на загородные объекты были сильно завышены и порой вообще не соответствовали качеству и характеристикам объектов. Сегодняшние же покупатели очень осторожно выбирают загородные участки и домовладения. Естественно, быстрее уходят объекты с меньшей ценой. Поэтому те продавцы, кому нужно срочно продать дом или участок, достаточно быстро идут на снижение цены или изначально выставляют адекватную рынку стоимость. Так, по наблюдениям специалистов АН «Прогаль», сейчас разница цены продажи и цены покупки составляет 15-20%, а для сравнения полгода назад этот показатель доходил до 30-40%. Также покупатели стали внимательнее относится не к материалу, из которого построен дом, а к качеству строительства, наличию документов на строительство.
В государственном секторе произошло много изменений, связанных с развитием малоэтажного строительства: была принята доктрина продвижения новых экономичных технологий, был принят в работу 105-й закон о бесплатном предоставлении земли гражданам и пр. Об этом рассказал начальник сектора реализации крупных инвестиционных жилищных проектов Комитета по строительству ЛО Петров Юрий Алексеевич. По его словам, в рамках 105-го закона уже началась передача земли гражданам на безвозмездной основе. Правда, закон предусматривает ряд условий, при которых человек сможет пользоваться этой землей. К примеру, в течение 3-х лет на предоставленном участке должен быть возведён жилой дом. Также изменения коснулись вопроса прокладки инженерных сетей и ремонта существующих. Муниципальным властям запретили использовать формулировку «нет технической возможности», поскольку электрификация и газоснабжение признаны приоритетными направлениями развития малоэтажного строительства в области. На 2010 год решено выделять средства для переселения граждан из аварийного жилья в новое малоэтажное. Деньги на такие проекты будут выделяться из бюджета ЖКХ.
Что касается девелоперов и коттеджных посёлков, то, по наблюдениям специалистов, в этом году многие застройщики отказались от планов застраивать коттеджные посёлки самостоятельно. Наделы земли в таких поселках продаются без обязательного подряда, и покупатели уже на своё усмотрение строят дома на купленных участках. Назвать такие коттеджные посёлки «организованными» уже достаточно сложно, однако данная форма загородных поселений приобретает всё большую популярность. По словам Светланы Невелевой, советника руководителя ГК «Стинком», это явление носит массовый характер, поскольку девелоперы поняли, что землю без обязательного подряда продать намного проще и стали прибегать к этой схеме повсеместно. Таким образом, через несколько лет у нас появится множество загородных поселений, которые изначально задумывались как коттеджные посёлки, но по сути ими не являются.
По наблюдениям организаторов выставки «Ярмарка недвижимости», если сравнивать осеннюю выставку 2008 г и осеннюю выставку 2009 г., то видно, что в 2009 г на выставку не вышли многие крупные девелоперы. Не вышли в основном те, кто не стал менять свою концепцию ввиду сложной экономической ситуации и уменьшения продаж. Как тренд можно выделить появление «вторичных девелоперов». Это строительные компании, которые покупают землю в коттеджных посёлках, сами её застраивают и потом продают как готовые домовладения. Также по наблюдениям организаторов Ярмарки, сейчас активно идёт реконструкция старых домов в садоводствах, устанавливаются инженерные коммуникации. А в целом наблюдается пересмотр понятий о стоимости, комфорте, наборе обязательных характеристик для загородной недвижимости. Прогнозы относительно работы компаний на загородном рынке очень оптимистичные, поскольку раздел Ярмарки «Альтернатива городу» уже забронирован на 2/3 на весеннюю выставку.
Риэлторское сообщество (Ассоциация риэлторов СПб и ЛО) отмечает 2009 год падением объёма сделок, однако, как считает Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор» и вице-президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, могло быть ещё хуже. Об этом, по его словам, свидетельствует и то, что никто из серьёзных игроков с рынка загородной недвижимости не ушёл. Можно выделить новые тенденции: усилилось расслоение спроса среди новых трендов, а именно: преимущественно спрос сохранился на самые дешёвые объекты и, как ни странно, на самые дорогие. Клиенты стали более требовательны к качеству объектов, к концепции объектов, к степени готовности документов и самих объектов. Гораздо меньше стали востребованы земли сельскохозяйственного назначения и объекты, расположенные на них, дачные некоммерческие партнерства (ДНП) и объекты средней ценовой категории, но низкого качества. Как председатель Комиссии по правам потребителей и профессиональной этике Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, Александр Гиновкер констатирует, что клиенты стали более требовательны к качеству услуг, оказываемых риэлторами, и научились более чётко отстаивать свои права.
ДОМ «ПОД ТАПОЧКИ» ПРЕДПОЧТИТЕЛЬНЕЕ…
По словам Андрея Уманского, директора департамента загородной недвижимости АН «Бекар», тенденцией прошлого года стал уклон спроса в пользу инженерно подготовленных участков, а не готового жилья. Проявился интерес к строительству объектов эконом-класса стоимостью до 2-3 млн рублей в зоне массовой застройки. Необходимо отметить, что человек, готовящийся начать строительство объекта эконом-класса в массовой застройке, обычно имеет примерно 1,5 млн рублей. При этом у него есть возможность взять от 800 тыс. до 1 млн рублей потребительского кредита. В 2009 году около 80% спроса приходилось на инженерно подготовленные участки, участки в массовой застройке. Остальные 20% – на готовые объекты, которые продавались с дисконтом в размере от 20 до 40%. Размер дисконта зависел от ситуации у застройщика: если он не мог справиться со своими проблемами, то готов был уменьшать цену и на 40%.
По наблюдениям компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость», рынок загородной недвижимости также продолжает оставаться неактивным, кардинально ничего не меняется. Наблюдалось незначительное повышение спроса в августе. Покупатель в большей степени ориентируется на дома, полностью готовые к проживанию. Дома покупаются преимущественно для загородного отдыха. Но у покупателя пока нет уверенности в своей финансовой стабильности, поэтому покупка загородного дома продолжает оставаться отложенным спросом. И многие покупатели выжидают дальнейшего снижения цен. Продолжают пользоваться спросом недорогие дома ИЖС, от 2,5 до 5 млн в садоводстве 600-800 тыс., и земельные участки ИЖС до 1,5 млн в садоводстве 200-500 тыс. руб. В этом же ценовом диапазоне и проходят сделки. Хотя спрашивают и смотрят объекты и в дорогом сегменте: ликвидные участки в северных районах, выборгское направление до Зеленогорска, и готовые дома за 12-15 млн как в Северном, так и в Южном направлениях, но реальные покупки на сегодняшний день единичны. Продолжают поступать и обращения некоторых организаций, занимающихся строительством коттеджных посёлков, для приобретения участков под будущее строительство. В коттеджных посёлках активных продаж также не наблюдается. Девелоперы выставляют на продажу земельные участки, в том числе и инженерно подготовленные. Коттеджи в коттеджных посёлках предлагаются, как правило, с наружной отделкой, но без внутренней отделки, и с подводкой инженерных коммуникаций к дому.
УЧАСТКИ
Подводя итоги ушедшего года, в период зимнего затишья интересно отметить, что в ноябре на вторичном рынке загородной недвижимости Ленинградской области наблюдалось увеличение спроса на недорогие дома, а также увеличение предложения участков в пригородах Петербурга. По данным АН «Прогаль», в это время увеличилось количество участков. По наблюдениям специалистов, такого большого выбора не было уже очень давно. Причём эти участки относятся к самому дорогому ценовому диапазону, что соответственно увеличивает его долю в рамках базового предложения. В последнее время возрос спрос на дома от 750-1500 тысяч рублей, возросло количество таких сделок. Поэтому, соответственно, и предложение таких домов перед новым годом уменьшилось, в связи с продажей таких объектов. Если говорить о земельных участках самого экономичного ценового диапазона до 125 тыс. руб., то, по данным АН «Прогаль», такие участки были основном сосредоточены в Кингисеппском, Волховском и Тосненском районах. Что касается участков, стоимость которых колеблется в интервале от 125 тыс. руб. до 500 тыс. руб., то пальма первенства здесь принадлежит Гатчинскому району, где находятся 16% таких наделов. К нему вплотную приблизились Волосовский, Тосненский и Кировский районы. В диапазоне цен 500-1250 тыс. руб. лидирует Всеволожский район, за ним следуют Гатчинский и Выборгский.
ОЖИДАНИЯ ОСТОРОЖНО ОПТИМИСТИЧНЫЕ
За прошедший год девелоперы испробовали множество способов стимулирования спроса: это и различные программы скидок, и подарки, и специальные условия оплаты. Однако опыт показал, что покупатели всё ещё боятся и не решаются покупать, ожидая ещё больших скидок или изменения экономической ситуации в целом.
Меньше всего кризис повлиял, пожалуй, на рынок частных застройщиков. В этом сегменте всё большую популярность стала приобретать каркасная технология строительства, а покупатели принялись строить дома меньшего метража. В компании «Канадский дом» констатируют, что в этом году практически не чувствуются зимнего сезонного затишья. Клиенты не боятся заказывать строительство домов зимой, причём эта тенденция носит массовый характер.
В наступившем году профессионалы рынка ожидают потепление во всех отношениях. Резкого роста ожидать не приходиться, однако, как отмечают в группе компаний проекта «Кивеннапа», кризис многому научил, сделал всех участников рынка более клиентоориентированными. Появляются новые проекты, новые тренды, а значит, рынок развивается.
